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我推选一套划片到金山小的屋子，单价13000多一些，客户确实跟我说贵了。这套屋子如故我把入读金山小，统统房源当中，筛选出最低廉的一套屋子。”

一时代，我也不懂该怎么酬劳他，出自于趣味，我也就点开房源单，稽查了金山小的统统房源。目下在售房源459套，单价最低的属金山明星，金山碧水，单价低于13000元的也有一套在售。

可见，当作金山片区，最优质的阐发注解配套的房源，也曾在广大东说念主心中的学区房，目下也只可改换为刚需，致使公共还不为此买单。

同属于对口金山中学的小区，其中还有金闽小，两所学校雷同需要提前三年落户，价钱上仍有一定的互异，金山小广大是老旧商品房，金闽小则是安置房。

我今天看到金闽小区的价钱，亦然被骇怪到了，单价一万出面一些成交，已是该小区，自委派使用以来，历史新低的成交价。

回不雅2020年，金闽小区明确划片到金闽小学后，成交价钱26800元/平米，对比目下11889元/平米，前几年买入的业主，如若看到这个差距，心里是否会不诚意的骂上几句。

今天，一套刚刚成交的房源，给公共作念个成交分析。

韩先楚当过泥瓦工，也打过短工，甚至还在汉口的工厂里当过工人，谁也不会想到像他这样一个食不果腹的人会在日后成为将军。1927年，韩先楚的命运发生了改变，他加入了农协，后来又参加了游击队。

成交小区：金闽小区三区；

成交时代：2026年1月；

成交数据：产权面积107.67平米，3房2厅，中楼层，浅易装修，128万，成交单价11889元/平米。

房源成交分析：

1、这套屋子，挂牌时代469天，技巧价钱调动13次，带看客户朝上60余组，成交前的挂牌价钱130万，买家只消谈2万成交，从这一组数据当中不错直不雅看到，卖这套屋子的业主，意愿相配的热烈，MILAN SPORTS一直处于调价让价的经过，中介对屋子温暖度较高，带看量也很大。

2、金闽小区三期，属于安置房，小区共有11栋楼，469户业主，2009年委派使用，物业费较低0.8元/月。小区毗邻在中庚城边上，沿路王人是低层开拓，顶层为复式楼，底层架空属于车位，但泊车仍然比拟弥留，总体环境和大广大安置房一样，比拟参差。

3、小区业主挂牌房源的均价16050元/平米，关连词有一部分业主，挂牌单价一经降到12000元傍边，还出现落地一楼的房源，挂牌单价10083元/平米。挂牌价钱的差距，主要体目下楼层和装修上，必看好房当中，有一套91平米，挂牌139万，单价15275元/平米，目下莫得卖出。

4、开篇的时候，我也提到金闽小区三期，在2020年技巧，成交的单价26000元傍边，5年后的今天，成交单价11000元/平米。刚刚成交的这位业主，我个东说念主合计是正确的决定，金山这个片区当中的拆迁安置房，抛开学区属性，其居住属性一经无法舒相宜下的业主。

购房提出：

房价分析（2025-2026年）

面前均价：三期A区约19000元/㎡，B区约16784元/㎡，小区举座挂牌均价约17892元/㎡，挂牌均价总体较高，需要收拢重心房源，业主急售等廉价房源温暖。

价钱走势：较2024年着落约16%，低于金山板块均价约30%，低于饱读楼区非学区房均价约35%，安置房的价钱上，上风较为彰着。

户型价差：小户型（75-90㎡）：成交均价12000-14000元/㎡，总价105-145万，大户型（120-140㎡）：成交均价10000-13000元/㎡，总价150-170万。特质：面积越大单价越低，大户型性价比更突。

议价空间：面前为买方市集，挂牌房源广大有5%-10%的议价空间，部分急售房源可谈至15%。

学区价值分析

划片学校：金闽小学，福州市属公办小学，金山片区老牌学校，同期对口金山中学。

学区策略：实际“六年一学位”策略，购房前需说明学位是否被占用。

学区溢价：面前学区属性对房价的拉动作用约10%-15%米兰体育官网，较2021年岑岭期（30%+）彰着下降。