张女士拿到房产证那天，钥匙插不进锁孔。门禁系统里没她名字，水表停在2008年，电表箱上挂着把锈锁。6.3万元欠费单是物业递过来的米兰体育官网，一笔一笔算到2007年——那会儿她还在上初中。

这屋子是法院拍卖的，公告里写了“欠费由买受东说念主承担”，可没写明晰是水电气公摊，已经原业主和物业签的公约钱。张女士查了产权、查了典质，也问了中介，没东说念主提这17年的事。物业说账本齐在柜子里，但不给看原件，惟有一张手写的汇总纸。

《民法典》第944条第三款写着：物业事业东说念主不得罗致罢手供电、给水、供热、供燃气等神志催交物业费。可莆田阿谁小区，真就停了。锁电表箱不算违纪？不录门禁不算侵权？他们说“这是行规”。行规比法律还大？

法院的拍卖阐发书里分得挺清：公摊水电属于房屋使用本人带的问题，新业主承担有料想；但物业费是原业主跟物业之间签的公约债，不是屋子长出来的，跟新业主不进军。涵江区法院旧年判过访佛案子，明说不行因为老业主跑路，就让新东说念主背锅。

2025年中山有个判例更径直：物业放任欠费15年不催、不告、不发讼师函，易游法院认定他们我方烧毁了权益，再追念找新址主，不支撑。法律上叫“怠于诈骗权益”，口语便是：你躺平太久，别怪别东说念主不认账。

物业条例第35条也写了，他们得“实时催交”，还得留凭证。17年？连缴费见知单影子齐没见着。催缴记载莫得，事业像片莫得，连保安巡缉表齐找不到。这种解决，是真管房，米兰体育已经光管收钱？

监管这块更松。物业科平时不查账，等出了事才去合营。执行法官拍卖前也没硬性要求物业交一份盖印的用度讲明。效能便是：原业主褪色，物业不想打讼事，法院不拦着，临了全压在刚掏空积贮买房的东说念主身上。

有业主去调缴费记载，物业说“系统坏了”，只高手写。有东说念主要发票，对方说“其时没缔造票习气”。当今补？补不了。那17年里，他们到底提供了什么事业？保洁？维修？已经光在等下一个接盘的东说念主？

其实破局主义没那么玄。比如拍卖前，必须让物业交一份带公章的明细单，写清哪些是公摊、哪些是公约债务、哪些已历程了诉讼时效。阐发书里也得单列条件，不行一句“欠费自理”骗取畴前。

法院分拍卖款时，也不错按比例扣一部分，优先给物业走宽泛诉讼谬误。否则他们长久合计，告状老业主吃力，掐新业主开关最省事。

对买家来说，别光信公告和中介。拍前务必本东说念主去物业办公室，拿身份证调记载，一定要盖红章。签阐发书前，翻到底页看有莫得附件明细，没明细就别署名。进家世一天，先拍水电表、录门禁景况，淌若断水断电，立地报警、摄像、去公证处——不是较真，是留凭证。

张女士临了掏了3万。她说不是认这个账，是怕孩子开学前还住不进新家。物业收钱时没开收条，只说“你交了就给你通电”。

电灯亮了。

门禁刷开了。

水龙头也出了水。

但那张手写的欠费单米兰体育官网，她一直夹在房产证里。没扔。