经济不雅察报记者田国宝

跟着房地产阛阓由增量期间插足存量期间，非居存量改建名目冉冉成为保租房的梗阻开首。举例，北京2025年景就筹集的三批保租房中，非居存量改建已成为第一大开首，其中第三批保租房沿途来自非居存量改建。

非居存量主要指已建成的交易、办公、货仓、公寓等非住宅房屋。2017年，北京商办限购战略实施。如何将远郊的商办名目变现开释流动性，成为部分开荒商不得不濒临的问题。

一位品牌长租公寓的东说念主士告诉经济不雅察报，商办改住战略一定进程惩办了这一难题，不仅周转了开荒商的闲置财富，也为城市增多了租借住房供应，不失为一个两全其好意思的策略。

商办改住

1月28日，在北京顺义温文地区外环路北侧、龙湖云河砚小区西北角，一处半环形商办处于营业景色。其中1—3层为麟岳锦河one交易中心，4层及以上房源为龙湖冠寓齐门机场店。冠寓责任主说念主员先容，该店于2024年上半年开业。

龙湖冠寓齐门机场店于2024年被北京住建委纳入曩昔第二批保租房名目，为非居存量改建典型名目之一。名目共有660套房源，其中300套动作战略房配租给2022年至2024年在北京毕业且参加责任的大学生。

该名目最早可追思至2020年8月。彼时，龙湖和洽祥瑞以24.3亿元拿下北京顺义温文地块，名目经兴建筑面积14.6万正常米。

该地块共分为5个地块，其中6080地块为交易用地。6080地块建成的交易楼由两栋主楼及交易裙楼聚会而成。2021年12月，交易楼取得预售许可证，预售面积为3.2万正常米。北京住建委信息泄露，交易楼现房网签了15套，网签面积9912正常米，单价在1.6万元/正常米傍边。

6080地块建成后街区编号为富林路50号院，并于2023年12月通过齐备备案验收。2024年5月，交易楼4—11层装修工程取得施工许可证，工程范畴为1.88万正常米，启动阅兵工程。2024年6月，龙湖在公告中公布了冠寓齐门机场店开业的音问。

2024年8月，龙湖冠寓齐门机场店开动向毕业大学生配租300套公寓。

2025年1月，龙湖冠寓齐门机场店精良被认定为北京第九批保租房，央求东说念主为北京兴冠寓交易运营不休有限公司，类型为公寓型，成就筹集形势为非居存量改建，共有660套（间）房源。

保租房的成就筹集形势有产业园区配套用地成就、存量住房阅兵或更正、非居存量改建、集体运筹帷幄性成就用地成就、纳入保租房表率不休的现存租借房源、新供应国有地皮成就、企工作单元自有地皮成就等多种开首。

2022年至2024年，北京市住建委认定的120个保租房名目中，大部分房源为新建，其中集体运筹帷幄性成就用地占比接近一半；存量改建名目相对较少，其中非居存量改建名目有28个，波及房源1.8万套（间），为第二大开首。

从2025年开动，通过非居存量改建形势成就筹集保租房占比明显高潮。第一批纳入保租房成就筹备名目清单的房源中，非居存量改建占比为41.7%，第二批占比高潮至52.5%，易游第三批达到100%。

非居存量改建的名目既有新建成的名目，也有老旧商办名目。实檀越体以产权方为主，比如禧瑞天著配建商办改建保租房名方针主体为北京创远亦程置业有限公司；北京重型电机厂概括楼改建东说念主才公寓名方针主体为北京重型电机厂。

带动效应

2022年至2024年，北京住建委认定的保租房名目中，通过非居存量改建的有28个，其中大部分来自房企开荒的商办名目或住宅配套的商办，还有一部分为长租公寓运营方改建，也有少部分是地点保险房中心自握名目改建。

此前，郑州等多个城市启动专项债收储存量房举止，每每是地点城投公司将开荒商手中的存量商办廉价收购，并改变成东说念主才公寓对外运营，尤其是郑州安堵等较早介入的国企，依然摸索出一套交易步地。

将闲置商办名目改建成租借型住房，周转的不仅是名目自己，还包括悉数街区的配套。

率先，市政环球配套。跟着房屋的性质由商办变为居住，说念路、给排水、电力、燃气、热力等环球配套也将随之完善。尤其是郊区的闲置商办，多数名目闲置时期环球配套缺失，以至连说念路齐欠亨。

其次，激活生计配套。以龙湖冠寓齐门机场店为例，邻近天然有多个小区，米兰但多数为近两三年交房，入住率相对不高。在这种情况下，动作小区生计配套的商办用房，很难取得很好的出租率。

冠寓齐门机场店天然只消660间房屋，但形成了一个袖珍生计圈，600多东说念主一定进程为邻近社区交易注入了活力。跟着冠寓的入住率连续进步，麟岳锦河one交易中心的招商率也同步高潮。

亦庄禧瑞天著小区有1400多户，除住宅外，还配建5栋办公楼及部分交易。2025年12月，北京亦庄禧瑞天著配建商办改建保险性租借住房名目开工，并纳入北京2025年第三批保租房名目中，瞻望不错建成1064间公寓。

若改日亦庄禧瑞天著的保租房名目建成且满租，该小区不错增多1000多名居民，为小区及邻近的交易配套带来一定撑握。不同于龙湖云河砚的商办为独赶紧块，亦庄禧瑞天著的5栋办公楼位于小区内，小区居民也会追忆无数公寓田户插足后会让小区失去宁静。

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上述长租公寓东说念主士称，交易的中枢是东说念主气和流量，长租公寓的一大上风即是不错为区域带来无数的东说念主气，只消有东说念主气了，也不错激活商办名方针运营。以公寓周转闲置商办依然成为好多城市及业主的常用步地。

对于外界追忆的公寓入住率，该长租公寓东说念主士讲明，运营方最追忆的不是入住率，而是运营收入能否遮盖本钱，“出租率和房钱关系，只消房钱裕如低，完了满租并不难”。

是以，长租公寓新拓名目时，更喜跃与业主以托福不休样式迷惑，完了保底筹备后，从中抽取一定比例动作禀报。

演进深入

早在2016年，国务院办公厅发布《对于加速熏陶和发展住房租借阛阓的些许倡导》（国办发〔2016〕39号）初度提议，允许将交易用房等按礼貌改建为租借住房，地皮使用年限和容积率不变。

彼时，部分城市仅仅稀疏试点，并未大范畴实施。

一直到2020年，《北京市国民经济和社会发展第十四个五年运筹帷幄和2035年前景筹备纲目》草案中初度明确“饱读舞运用闲置交易办公、货仓、厂房等非居住存量房屋改建为租借住房”。

2021年6月，国务院办公厅《对于加速发展保险性租借住房的倡导》将“非居住存量房屋改建”精良列为保租房七大筹集渠说念之一，明确“不变更地皮使用性质、不补缴地皮价款”等弱点支握战略。

2022年3月，《北京市对于加速发展保险性租借住房的实施有筹备》礼貌，闲置低效的交易办公、旅社、厂房、仓储、科研教练等非居住存量房屋，在稳当运筹帷幄原则、权属不变、安全条件、尊巨大众意愿的前提下，经区政府快乐，可改建为寝室型（含公寓型）保租房。

同庚5月《北京市住房租借条例》执行，进一步饱读舞“将非居住存量房屋改建为租借住房”，并扼制改建后销售或变相销售。9月《北京市城市更新条例》通过，将“非居住存量房屋改建”纳入城市更新法定任务。

自2023年起，北京住建委出台《对于进一步鼓励非居住建筑改建寝室型租借住房关系责任的示知》明确改建本领圭表，简化审批经过，镌汰了落地门槛。同庚，《北京市城市更新专项运筹帷幄（2021—2025年）》落地，非居改保纳入要点任务。

2024年，金融端饱读舞银行提供永久贷款、刊行专项金融债券，房钱备案、税费优惠机制冉冉完善。罢了2025年底，北京非居改建类房源占比已从早期不及10%跃升至近30%，并在第三批完了全遮盖。这一行变记号着北京住房保险透彻从“以建为主”转向“建改并重、存量优先”。

2026年头发布的《北京市城市更新战略激发器具箱（1.0版）》明确，纳入全市城市更新筹备清单的非居住存量房屋改建租借住房名目，运用存量商办名目以及闲置的旅社、厂房、仓储和科研教练等非居存量房屋，允许对里面空间进行加层或局部改建，在确保主体结构不变、产权主体不变、不办理不动产登记的前提下，增多结构层高在2.4米以下的不想象建筑面积，单独列项不休，纳入各区消防安全、房屋使用安全、租借不休等监督不休界限。

一位开荒商东说念主士告诉经济不雅察报，房企更但愿收储存量战略能尽快落地，现在爆雷房企手中还有无数未齐备、齐备处于查封景色的商办名目，房企自身流动性依然短少，需要依靠外部资金周转。