李女士在伯明翰领有一套价值20万英镑的公寓，每月房钱1，200英镑。她念念央求购房出租贷款，把房产从自住房转为投资房。

银行估价师来了，看了看屋子，查了查左近房钱，点了点头。

一切看起来皆没问题。

万万没念念到，两周后，贷款被拒了。

情理是："房钱粉饰率不及。"

李女士困惑了。她的房钱明明能粉饰每月还款，为什么还不够？

这个英国银行说的"房钱粉饰率"，到底在说什么？

奉陪房产君，咱们通盘来望望吧！

1.银行计较的不是你的试验还款金额

这是大大批东谈主对买房出租贷款的第一个扭曲。

你大大批东谈主以为银行在算这笔账：

每月房钱1，200英镑，每月还款800英镑，剩下400英镑。很安全，对吧？

其实，银行算的是另一笔账。

他们用一个叫作念"利息粉饰率"（Interest Coverage Ratio， ICR）的探究。这个探究不看你的试验还款，只看房钱能不成粉饰贷款利息——况且还要加上一个安全垫。

银行用的不是你试验的贷款利率，他们用一个更高的"压力测试利率"，以防将来利率高涨，有些东谈主会业绩不起。

2026年，大大批贷款机构的压力测试利率是5.5%。有些更严格，条件6%以致更高。

2.为什么要这么？

银行在问一个问题：要是往常利率高涨，你的房钱还能粉饰还款吗？

回到李女士的案例。

她念念借15万英镑，试验利率可能是4.5%。但银行用5.5%来测试。

15万英镑乘以5.5%，等于每年8，250英镑的利息。每月688英镑。

然后，银行条件房钱至少是这个数字的145%。

688英镑乘以145%，等于998英镑。

李女士的房钱是1，200英镑，饱和通过了。那为什么还被拒？

谜底藏在税收里。

3.个东谈主花样买房：税收负担了你的粉饰率

李女士用个东谈主花样央求贷款。这意味着她要为房钱收入交纳个东谈主所得税。

要是她是高税率征税东谈主（年收入向上50，270英镑），房钱收入的旯旮税率是40%。

银行会这么念念：1，200英镑房钱，扣掉40%税，试验收入独一720英镑。

这才是银行眼中的"真确"房钱。

720英镑，距离条件的998英镑还差一大截。

是以贷款被拒了。

这便是为什么，2026年，越来越多的房东选择用有限公司买房。

有限公司的粉饰率条件是125%，而不是145%。况且公司税率（现在是25%）低于高税率个东谈主所得税（40%或45%）。

不异是李女士的案例，MILAN SPORTS要是用有限公司央求：

条件的房钱粉饰率是688英镑乘以125%，等于860英镑。

1，200英镑远远向上这个门槛。

贷款通过。

4.估价师看的不仅仅屋子

回到发轫李女士的案例。

除了税收问题，还有一个细节经常被冷酷：估价师评估的房钱，可能跟你试验收的不一样。

你租赁去的价钱是每月1，200英镑。但估价师看了左近市集，以为这个价钱偏高，合理房钱应该是每月1，100英镑。

第二经济大省江苏对全省最低工资标准进行调整，调整后的最低工资标准自2026年1月1日起执行。此次调整，一、二、三类地区由现行的2490元、2260元、2010元分别调整为2660元、2430元、2180元；非全日制用工小时最低工资标准一、二、三类地区由现行的24元、22元、20元分别调整为25元、23元、21元。

联合国秘书长发言人迪雅里克8日表示，美国若继续拖欠联合国会费，可能会在某个时候失去在联合国大会的投票权。

银行用的是估价师评估的房钱，不是你的试验房钱。

估价师怎样判断？

他们会看：

左近访佛房产的房钱水平。访佛的两居室公寓在这个区域庸碌租些许钱？要是左近皆是每月1，000到1，100英镑，你的1，200英镑会被以为不可捏续。

房产的情状和设立。

新装修、带产品、有泊车位——这些能推高房钱。老旧装修、莫得电梯、临街杂音——这些会拉低估值。

区域的租赁市集强度。

大学隔邻、交通要害、做事中心——这些位置的房钱更容易获取招供。偏远郊区或租客需求低的区域，估价会更保守。

估价师还会看动力性能文凭（EPC）。

2026年，大部分贷款机构条件EPC评级至少达到E级。要是你的屋子是F或G级，贷款很可能被拒。

有些房东发现，花几千英镑作念节能升级（更换窗户、增多保温层），能让房产通过贷款审批。这笔投资，时时比你念念象的更值得。

5.多套房房东的独特磨练

要是你一经领有多套投资房，游戏规章又不一样了。

2017年起，英国审慎监管局条件贷款机构对多套房"组合房东"进行更严格的审查。

组合房东的界说是：领有四套或以上购房出租房产（不论是否皆有贷款）。

组合房东不成只看单套房产的房钱粉饰率。银行要评估你总计投资组合的现款流。

他们会条件你提供：

通盘投资房产的留意清单，包括地址、价值、贷款余额、房钱收入。

每套房产的租约和保障讲解。

总计组合的现款流分析，包括通盘收入、支拨、税收。

你的个东谈主收入讲解，确保即使投资房出现问题，你也有能力应付。

这个历程繁琐得多。单套房产的贷款审批可能需要四到六周，组合房东的审批可能需要三个月。

6.2026年的好讯息：利率正鄙人降

要是你在2022或2023年央求过购房出租贷款，你可能难忘那段坚苦的日子。利率飙升到6%以致7%，许多房东根底通不外压力测试。

2026年，情况正在好转。

英国央行一经把基准利率下落了，本年预测还会不休下落。

贷款机构的产品利率也在奉陪下落。更低的利率意味着更容易通过压力测试。

假定你央求15万英镑贷款，房钱每月1，200英镑。

在利率6%的环境下，压力测试可能用6.5%或7%来计较。每年利息10，500英镑，条件的房钱粉饰率（145%）是每月1，269英镑。1，200英镑不够。

在利率4.5%的环境下，压力测试用5%到5.5%。每年利息8，250英镑MILAN SPORTS，条件的粉饰率是每月998英镑。1，200英镑绰绰多余。